踩盘报告在绵阳,找得到第二个类似楼盘

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在绵阳找一个地段好、江景开阔、配套又成熟的楼盘，你能想到哪一个呢？这一期我们找到一个东方红大桥旁，对望越王楼，下楼就是滨江公园的资格市中心江景盘——华西滨江天越。站在滨江天越对面的东方广场顶楼，游仙、涪城区以及向南板块的景色都一览无遗。啥？图片没有沉浸感？踩盘当天我们还拍摄了项目的实况，大家可以点开视频作为下饭餐点，配着文字内容看更全面哟。老样子，这次的踩盘报告还是分为三大板块：一、资源和配套熟得油光锃亮华西滨江天越位于东方红大桥头，涪城路与剑南路西段、滨江西路南段交汇处，在绵阳城市商业核心区及城市景观核心区内，也是华西集团在绵阳的首个项目。以滨江天越为圆心，周边1公里辐射范围内，教育医疗资源丰富，医院、医院、成绵路小学、实验小学等...从滨江天越出发，向南一直走就抵拢以人民公园为核心的老商圈；往西沿着剑南路西段一直走，抵达跃进路，这里是政府正在打造的历史文化街区。而且项目的两栋高层都配建了四层商业，建面约1.5万方退台式情景天街，汇集餐饮、商超、休闲娱乐等业态商业，能够满足日常生活所需。向东沿涪江是三江湖湿地公园，南至三江大坝，北至涪江二桥，规划总面积9.21平方公里的三江湖国家湿地公园沿河蜿蜒而下，形成巨大的城市绿肺及公共会客厅。公园分为5个功能区：湿地保育区、恢复重建区、合理利用区、科普宣教区、管理服务区。滨江天越所处的位置是湿地保育区+科普宣教区，结合三江湖秀丽的湿地生态自然景观，及底蕴深厚的西蜀历史人文景观为特色，以保护河流—洲岛—库塘复合湿地生态系统为核心，集湿地保护保育、湿地功能于一体，发挥生态修复、资源培育、科普教育、游憩休闲等多种生态服务作用。滨江天越对望越王楼，南向一直到三江半岛，沿岸是“美丽绵阳灯光秀”的最佳观景点，在自家窗前就能欣赏两岸灯光旖旎、流光溢彩的夜景。

拍摄当天是阴天，到晚上看夜景会更美

而且早在年，由越王楼历史文化名楼区、三江半岛观光休闲区组成的越王楼·三江半岛景区，升级为4A景区。摸着良心说（不是恰饭不是恰饭），AAAA景区、市中心、成熟配套、宽阔江景，这样的硬件和资源，在绵阳找不出第二个。最大的缺点就是价格和过高的容积率，让很多刚需望而生畏，而几乎每个市中心的盘，都有这样的烦恼。二、价格，容积率是否会成为劝退理由？滨江天越总占地约15.84亩，总建面约9.12万方，由陆建吉泰置业有限公司开发。项目的前身是捂盘了两年多的涪城壹号，由于种种原因，迟迟没有动工。后来，华西的全资子公司—陆建吉泰置业作为承建商，在去年中旬通过招拍挂买下了这块地。9年前同地段的海赋外滩，曾以万元/亩的价格刷新了大众对于地王的期待，江景房源售价逼近万元，甚至有的房源到了1w1的样子。据某二手房交易平台显示，海赋外滩在售的二手房源，均价普遍在+。9年后，同样是江景、地王（仅限于年）出身的滨江天越以.66万元/亩拿地，每平米成本达到了.07元，算上各种建安成本，首批次开出的价格在1w1-1w2左右（不全是江景房源）。

1号楼商业外立面已经初见雏形

9年，滨江天越还没完全打破海赋外滩的价格天花板，市中心的溢价空间难道没有提升吗？目前市中心板块在售新房的房价天花板在1-1.4w左右，并且是以跃进路为塔尖，向东向西递减。滨江天越虽然属于房价第一梯队，由于本身的地块条件限制，商业（兼容居住用地）+商业用房层数不得低于四层的硬性规定，小区内部配套的缺失就要靠外部环境来弥补，同样的容积率也就比较高，在6.49左右。作为旧城改造的项目之一，它也涉及到住宅还建，据了解，还建住宅主要分布在1号楼。而先开出来的就是1号楼，受限于项目的开发性质—棚改项目、商住产品，所以目前价格相对还算温柔。

三、抛出一个直击灵魂的问题——滨江天越值不值得买？

看项目产品配置。在售的1号楼总高30层，有两个单元，分别是两梯六户和两梯七户的配置。有六种户型，产品面积段在98-㎡，选择范围比较广，两室一卫、三室一卫、三室双卫、四室双卫。2号楼总高29层，有两个单元，全部为两梯四户。有四种户型，产品面积段在92-㎡，以三房双卫居多，有一个三房单卫户型。有三点建议：1、1号楼有部分户型设计比较个性，如果是追求常规化产品的购房者，一定要多加留意；以㎡户型为例，把方正的空间留给了使用频率相对较低的客餐厅，主卧和厨房、生活阳台都是非常规的方形，采光面也不如客厅来的宽。细看，卫生间做到了干湿分离，却没达到动静分区的基本要求。2、东方红大桥是绵阳人尽皆知的交通堵点，早高峰、晚高峰甚至遇上大型节假日，车队能从桥这头排到越王楼去。临路的住宅也少不了有车流、商业噪音的干扰，在户型朝向的选择上，尽量选朝中庭和铁牛广场的户型；3、从楼栋位置来看，1号楼更靠近涪城路，江景户型主要有两个，98㎡和㎡。预计8月中旬推出的2号楼，全线户型可以看江，梯户配比更低。资金较充裕的购房者，不要浪费江景资源，不妨等等2批次房源。

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